Покупка жилья по ипотечному кредиту и сделка мурабаха

Ипотека в исламе

Окончание серии статей про исламский взгляд на ипотеку.

Третье мнение рассматривает покупку жилья по ипотечному кредиту как сделку мурабаха или продажу с наценкой. Поясним это на примере: в начале индивид, который желает приобрести жилье, находит подходящий для себя вариант и обращается в банк за кредитом. Пусть, например, стоимость того жилья, которое желает приобрести покупатель, составляет 100 тыс. долларов. Банк, исходя из кредитной истории покупателя, уровня его дохода, первоначального взноса, суммы месячного платежа, наличия или отсутствия у него иных материальных активов, страховки, поручителей и иных факторов, определяет сумму продажи жилья с рассрочкой платежа. И делает покупателю предложение: «Это жилье стоимостью 100 тыс. долларов мы готовы вам продать с рассрочкой платежа на 15 лет. При этом, ежемесячный платеж составит 790 долларов при 5% наценке (мы не говорим «при процентной ставке», поскольку сторонники данного подхода не используют этот термин), а общая сумма, подлежащая уплате, составит 142 тыс. долларов. Другой вариант: рассрочка на 30 лет с ежемесячным платежом в размере 536 долларов, но с общей суммой к оплате в размере 193 тыс. долларов». Если покупатель соглашается на предлагаемые условия, то банк за 100 тыс. долларов покупает жилье у продавца и сразу же продает его покупателю на оговоренных условиях. Несмотря на то, что по документам собственником жилья становится покупатель, подобная ипотечная сделка предполагает, что полное право собственности покупатель обретает лишь после выплаты всех долгов банку. Как известно, продажа с рассрочкой платежа является дозволенной в тех случаях, если наценка не подпадает под определение габн аль-фахиш («чрезмерный / существенный обман» – т.е. продажа по завышенной цене – прим. пер.), если цена не выходит за пределы рыночного уровня цен и если, для предотвращения возможных недоразумений, заранее были четко определены условия купли-продажи. Рассмотрим пояснения сторонников этой точки зрения на основе вышеприведенного примера. Первое: существует различие между ростовщичеством и торговлей. При ростовщичестве предметом сделки являются деньги, при торговле – товары (в нашем случае – жилище).

Показательно, что в ответ на аргумент ростовщиков, иначе говоря, тех, кто «продает деньги», согласно которому «ростовщичество подобно торговле» и поэтому между ними нет разницы, Аллах ниспослал аят «…Аллах дозволил торговлю и запретил лихоимство» (2:275) и тем самым подчеркнул их заблуждения. Если внимательно проанализировать покупку жилья с помощью ипотечного кредита, то несложно будет увидеть указанное различие. И это при том, что предметом сделки является жилье, а это является одним из основных факторов, определяющих дозволенность / недозволенность данной транзакции. Второе: использование процентов для расчета вариантов рассрочки платежа является необходимостью, вызванной системой глобальных экономических отношений. В исламе нет конкретных критериев по этому вопросу и нельзя утверждать, что, например, «в качестве основы для расчетов необходимо взять розничные или оптовые цены на продовольственные товары, такие, как сахар, пшеница, мука или хлеб». Отсутствие четкого критерия вполне естественно, учитывая универсальность ислама. Важным в данном случае является недопустимость чрезмерного обмана в виде назначения цены, выходящей за верхние пределы цен на рынке. В противоположном случае, покупатель имеет право расторгнуть сделку через суд или потребовать внесения изменений в договор. Третье: использование выражения «по ставке в 5%» для обозначения разницы между сделками за наличный расчет и сделками с оплатой в рассрочку, не меняет сути транзакции. Ибо важной является сущность процесса, а не то, как его называют остальные. Например, для состоящих в законном браке не имеет значения то, что не знающие об этом могут посчитать их сожителями. Аналогичным образом, если назвать продажу с рассрочкой платежа «транзакцией, включающей процент», то это ровным счетом ничего не меняет. Таким образом, мы рассмотрели имеющиеся мнения относительно покупки жилья с помощью ипотечного кредитования. Первое мнение рассматривает только аспект, связанный с выплатой процентов по ипотечному кредиту. Согласно данному мнению, человек может удовлетворить свою потребность в жилище посредством аренды жилья и тем временем копить сумму, необходимую для его приобретения. Сторонники второго мнения также смотрят на покупку жилья с помощью ипотечного кредита как на транзакцию, включающую запрещенный исламом банковский процент. Однако, они считают возможным – до появления альтернативных возможностей – воспользоваться ипотечным кредитом для покупки жилья, являющегося необходимостью для мусульманина, исходя из принципа социальной необходимости и рассматривая потребность (личную или общественную) как необходимость. Придерживающиеся этого мнения подчеркивают, что данное разрешение (фетва) является временным / промежуточным решением и указывают на то, что «использование норм необходимости не является основанием для их легитимизации». Сторонники третьего мнения полагают, что хоть внешне покупка жилья с помощью ипотечного кредита и выглядит транзакцией, включающей банковский процент, тем не менее, она имеет статус сделки мурабаха с отсрочкой платежа и, соответственно, является дозволенной. В заключении можно сделать вывод, что рассмотренный нами вопрос связан с иджтихадом, а в таких вопросах не может быть единственного правильного решения. В науке об основах исламского права для описания этой ситуации используется термин ашбах биль-хак («наиболее близкое к истине [правовое решение]»). Следовательно, решение остается за конкретным человеком, который стоит перед выбором одной из этих трех фетв. Критериями для него являются соответствие исламскому образу жизни и уровень знаний того человека, который дает фетву, а также спокойствие совести (т.е. отсутствие сомнений в правильности выбранного решения – прим.пер.). Но важнее всего следующее: нельзя никого обвинять и считать грешником на основании выбора им того или иного варианта.

Ахмет Куруджан, Заман